SCHIMMEL IN DER WOHNUNG – WER MUSS WAS BEWEISEN?

Der Vermieter muss den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass die Feuchtigkeitsschäden auf die Bausubstanz zurückzuführen sind und nicht etwa muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (BGH WuM 2005, 5) obliegt dem Vermieter der Beweis, dass der Schimmel und Feuchtigkeitsschäden nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen sind. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist. Falsches Wohnverhalten des Mieters als Ursache für Feuchtigkeit muss eindeutig sein. Daher reicht eine zu niedrige Temperierung bei vorhandenem Baumangel allein nicht aus. Mietminderung von 20%. Bei bauseits bedingten Feuchtigkeits- und auch Schimmelpilzerscheinungen im Wohn- und Schlafzimmer sowie in der Küche und bei Putzschäden ist eine Mietminderung von 20 % angemessen.

Rechtsgrundlagen: BGB § 535 Abs. 2, § 536
Gericht: Amtsgericht Osnabrück, Urteil vom 10.10.2013 – 48 C 31/12
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NEUTRALER DIENSTLEISTER – DEN RICHTIGEN HAUSVERWALTER FINDEN

Ein Hausverwalter soll fast alles können: Abrechnungen machen, die Wohnanlage in Schuss halten, sorgfältig mit Geld umgehen. Wie finden Eigentümer einen, der seinen Job versteht und dem sie vertrauen können?
Verwalter von Wohneigentumsanlagen haben einen verantwortungsvollen Beruf. Organisator, Kümmerer, Bankier: So könnte kurz gefasst die Stellenbeschreibung eines Hausverwalters in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lauten. Die Pflichten sind gesetzlich verankert. Dazu gehören die Instandhaltung von gemeinsam genutztem Eigentum wie Aufzüge oder Grünanlagen, das Verpflichten und Kontrollieren von Handwerkern und das Einsammeln und Abrechnen des Hausgelds – in großen Anlagen kommen Millionen zusammen. Die Finanzen sind eine zentrale Aufgabe des Verwalters.

Die Chemie muss stimmen.
Denn der Verwalter bewegt sich in einem aus Beirat, WEG und Einzeleigentümern gebildeten Dreieck, in dem auch mal die Fetzen fliegen. Er sollte dann als Neutraler den Streit managen und die WEG-Versammlung ordnungsgemäß über die Bühne bringen.

Eigentum verpflichtet
Als Gradmesser der Leistung wird unter anderem die Jahresabrechnung herangezogen. Sie muss transparent und für die Eigentümer nachvollziehbar sein. Das bedeutet Aufwand. Den komplexen Sachverhalt darzustellen, ist für Verwalter eine Herausforderung.. Knackpunkt zwei ist das Kümmern: Die Beschlüsse der WEG sind zügig umzusetzen. Konflikte entzünden oft rund um die WEG-Versammlung. Schlecht aufbereitete Unterlagen stehen weit oben auf der Liste. Verweigerte Einsicht in Dokumente, falsch angelegte WEG-Konten, Fehler in der Jahresabrechnung sind andere typische Kritikpunkte der Eigentümerseite.


BGH ZU INSTANDHALTUNGS- UND SCHADENSERSATZPFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTÜMER

Der BGH hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Der Sachverhalt
In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit.
Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €.

Kellerwohnung weist einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist unbewohnbar
Die Kellerwohnung weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

Kostenbeteiligung der anderen Wohnungseigentümer
Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt.
Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die „Opfergrenze“ der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 9/14)
Der BGH hat das Urteil aufgehoben. Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen.

Sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich
Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.

Schadensersatzansprüche zurückverwiesen
Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Gericht: Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14   BGH, PM 146/14
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Hessischer Betriebskostenspiegel 2013/2014 – 2,40 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt

Mieter zahlen in Hessen im Durchschnitt 2,40 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man dagegen alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,45 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Dies sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel für Hessen, den der Mieterbund Hessen jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2013 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten demnach 3.312 Euro im Jahr 2012 alleine für Betriebskosten aufgebracht werden. Dies sind noch einmal knapp 250 Euro mehr als im Bundesdurchschnitt. Hessen liegt also deutlich darüber.
Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind für Abrechnungsjahr 2012 weiter angestiegen. Zwischenzeitlich muss für diese „warmen“ Betriebskosten 1,48 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt werden. Dies sind für eine 80 Quadratmeter große Wohnung rund 1.421 Euro. Damit machen die warmen Betriebskosten für das Jahr 2012 mehr als 40 Prozent aller tatsächlich gezahlten Betriebskosten aus.
Der Anstieg der Heizkosten im Jahr 2012 um rund 20 Prozent ist zum einen auf die kälteren Wintermonate und einen Anstieg des Heizenergieverbrauchs zurückzuführen. Zum anderen schlagen sich hier die höheren Energiepreise nieder. Öl wurde 2012 im Durchschnitt um 8,9 Prozent, Fernwärme um 9 Prozent und Gas um 5,3 Prozent teurer.
Auch für das Abrechnungsjahr 2013 müssen Mieter weiter steigenden Betriebskosten rechnen. In vielen hessischen Städten und Kommunen wurde die Grundsteuer erhöht, zusätzlich kommen wegen der neuen gesetzlichen Regelung in vielen Fällen Kosten für Legionellenüberprüfungen (Warmwasser) bzw. Wartungskosten für Rauchmelder hinzu.
Voraussichtlich werden auch die Heizkosten weiter steigen. So sind Energiebedarf und –verbrauch im Jahr 2013 um weitere 5 Prozent durchschnittlich angestiegen. Hauptverantwortlich hierfür war der kalte und lange Winter Anfang 2013. In Hessen mussten bis Ende Mai die meisten Wohnungen geheizt werden. Im Vergleich zu 2012 kletterten die Heizenergieverbräuche in dieser Zeit um rund 14 Prozent nach oben. Zum Jahresende hin gab es dann aber die entgegengesetzte Entwicklung. Aufgrund relativ milder Temperaturen musste zwischen September und Dezember 2013 weniger geheizt werden als noch im Jahr 2012.
Gleichzeitig können Mieter von weitgehend stabilen Energiepreisen im Jahr 2013 profitieren. Gas wurde im Jahresdurchschnitt nur um 1,3 Prozent teurer, Fernwärme um 2,8 Prozent. Der Ölpreis sank sogar insgesamt um 6 Prozent, so dass Mieter, deren Wohnung mit Öl beheizt wird, keine höheren Heizkosten befürchten müssen. Vielmehr können sie sogar darauf hoffen, dass die Heizkostenabrechnung für 2013 etwas niedriger ausfällt als für das Jahr 2012.

[…DMB-Grafik einfügen…]

© 2014 Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.

Datenquelle:
https://www.mieterbund-darmstadt.de/Hessischer-Betriebskostenspieg.62.0.html